未来五年，上海城市更新与住房发展将释放出怎样的市场机遇？
150栋商办楼宇更新提升、500万平方米商业设施改造、75平方公里低效产业用地盘活、52公里黄浦江滨水岸线贯通……2026年8月20日正式发布的《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，首次将两大领域合并编制，不仅为超大城市转型绘就了清晰路径，更向各类市场主体亮出了实实在在的“机会清单”。从开发商到运营商，从建材商到服务商，从金融机构到科技企业——每一组数字、每一项政策，都意味着可触达的赛道和可预期的空间。
一、改善居住：扩大覆盖、提升品质、健全保障
规划将解决市民“急难愁盼”的住房问题置于首位，实施全链条房屋品质提升工程。
1.城中村与旧住房改造提速：明确时间节点——到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，并全面完成整治提升；到2027年底，全面完成整体改造项目的前期工作。旧住房成套改造方面，力争到2026年底全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造；到2030年底，基本完成不成套职工住宅改造，不成套里弄、公寓、花园住宅更新取得积极成效。
2.老旧小区改造扩容：改造范围从公房、售后公房类小区全覆盖，逐步扩展至混合类、早期商品房小区。按照“先体检、后改造”原则分批纳入计划，并支持老旧住房自主新。有序推进老旧电梯更新和既有多层住宅加装电梯。
3.房地产市场与住房保障：加快构建房地产发展新模式，加大专业化、规模化租赁企业培育力度，健全租赁分类监管体系。综合考虑人口结构科学确定各区供应规模，增加主城区优质住宅用地供给，适应多子女家庭等需求，增加改善性住房供应。保障端，强化公共租赁住房兜底、应保尽保；加强新时代城市建设者管理者之家筹措，提高中心城区床位占比；面向新就业大学生强化普惠性青年安居专项支持，对重点单位急需紧缺人才实施“房补联动”。
二、更新提质：商办焕新、产业盘活、片区突破
随着上海城市空间内涵式发展持续深入，《规划》明确存量资源进一步提质增效。
1.商业商办更新：推进小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等商务单元更新，加强招商引资和业态升级，完善商办楼宇监测机制。促进南京路、徐家汇等重点商圈能级提升，加强国际级消费集聚区建设，推进存量商业设施改造升级。到2030年，计划推动不少于150栋商办楼宇更新提升，更新商业设施面积500万平方米。
2.产业空间治理：确保产业用地用于产业发展，加强综合绩效评估，识别低效用地并分类处置，鼓励发展战略性新兴产业和未来产业。加快推进产业集聚区建设，培育高能级特色园区，推动低效产业用地盘活处置75平方公里。
3.重点片区焕新：推进外滩第二立面、吴淞创新城等重点片区内不少于300个更新项目实施，加强片区策划，明确目标定位和业态功能。
三、公服均衡：补齐短板、完整社区、好房子建设
充分利用存量低效资源，优先补齐民生公共服务短板。
1.设施与社区：建设改造全民健身场地，开展市体育宫、江湾体育场更新改造前期研究。加快全龄友好滨水空间，完善黄浦江、苏州河沿线公共服务设施，更新改造沿岸游船、轮渡码头及驿站。新增家门口养老服务站1000家，完成公交站台无障碍改造不少于300个。到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%，新增建成特色类完整社区15个以上；新增公共服务配套300项，成熟大型居住社区占比提升至80%以上。
2.“好房子”建设：实施房屋品质提升工程，聚焦隔声降噪、防水防反味、抗菌防霉、保温隔热等问题，优化房型设计和全装修标准，提高建筑性能。加强规划、建设、预售、交付全流程管理，完善预看房、工程质量保险、竣工验收等制度，推动既有住房改造为“好房子”。
3.物业治理：推动业委会应建尽建、按时换届，建立质价相符的市场调节机制，推广酬金制计费方式。鼓励物业服务向居家养老、健康管理等领域延伸，强化应急响应。加快智慧物业建设，全市住宅小区物业治理覆盖率达到100%。
四、彰显风貌：保护传承与活化利用并重
构建历史文化保护传承体系，坚持保护第一、应保尽保、以用促保。
1.推动历史文化名城保护规划编制，完成第四次全国文物普查和新发现文物认定公布，公布一批上海市历史文化名镇，完成第六批优秀历史建筑、第二批上海市红色资源、第四批上海工业遗产认定公布。
2.持续推进衡山路—复兴路、老城厢、愚园路、南京西路等历史文化风貌区有机更新，以及新场镇、朱家角镇等名镇保护提升。
3.实施海关大楼、真如寺大殿等重点文物建筑以及高阳大楼、花园坊等优秀历史建筑的保护修缮。积极引导具备条件的文物和历史建筑向社会开放，推出一批人文、艺术、建筑、时尚相融合的“城市行走”线路。
五、生态韧性：公园城市、滨水贯通、安全韧性
《规划》提出，要加强生态环境治理和城市生命线安全。
1.公园与滨水：实施新一轮“公园城市”工程，加快环城生态公园带建设。公园数量累计达到1600座以上，新增黄浦江滨江绿地及公共空间面积100公顷，活化提升苏州河滨河绿地及公共空间面积100公顷，新增黄浦江滨水贯通岸线长度52公里（其中干流水系4公里、支流水系48公里）。
2.房屋与设施安全：健全房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险等全生命周期管理制度，优化既有房屋安全风险评估预警大模型，完善住宅专项维修资金政策，探索普惠性综合保险机制。加强排水防涝设施建设，推进绿色调蓄设施建设，构建完善防洪排涝体系。有序实施河道整治、泵闸口门建设和主海塘提标改造，推进防汛泵站更新和积水点改造。
3.市政管网更新：加快城市基础设施生命线安全工程建设，实施老旧燃气、供排水、电力等管网改造，持续开展雨污混接排查整治。加强污水收集处理和再生利用。到2028年底，完成架空线入地和杆箱整治道路长度300公里。
六、保障机制：多元投融资体系明确，社会资本参与通道全面打开
规划专章提出建立可持续的城市更新投融资体系，明确多方资金共担模式。加大市、区财政投入，积极争取中央预算内投资、专项借款及超长期特别国债支持，落实税费减免；同时完善市场化投融资模式，创新激励机制，鼓励金融机构加强信贷支持和金融产品创新，发挥城市房地产融资协调机制作用，推进“白名单”项目扩围增效。
从地产开发、建筑施工到物业服务，从绿色建材、智慧科技到金融保险——每一组量化目标都是可落地的商机，每一项政策突破都是可预期的利好。未来五年，上海正以更开放的姿态、更具体的路径，邀请企业共同投身这场超大城市的功能重塑与品质跃升。对企业而言，这既是战略布局的明确窗口，也是检验执行力的关键时期。